天津租界

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|caption = 天津法租界杜总领事路与福煦将军路路口
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（清朝中華民國）
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天津租界，是1860年至1945年期间，英国、法国、美国、德国、意大利、俄国、日本、奥匈帝国和比利时等国通过签订条约和协议在中國天津老城东南方向海河两岸相继设立的租借地，拥有行政自治权和治外法权。因先后有9個国家在天津划定租界，因此又称九国租界。

1860年，英国首先在天津设立租界。相對的，天津也是中国最早收回租界的城市之一。1943年1月9日中方自日本收回租界，1943年1月11日，美国和英国亦分别与中華民國签署《中美新约》、《中英新约》，自愿放弃在中国的特权，廢除了自清朝以來各種不平等條約。治外法權廢除後，中國司法權才完全獨立，因此中華民國政府定1月11日為「司法節」。1945年，中华民国國民政府在对日战争胜利后，正式收回天津的最后两个租界——英租界和法租界，标志着天津租界历史的结束。

天津租界开辟之后，租界的建设对天津的城市建设起到了促进和示范的作用，西方文化对天津各个方面的影响不断渗透。西洋文化的涌入和租界建筑的建设打破了天津原有的中国北方传统建筑城市风貌。

天津租界不仅是西方文化与中国传统及地域文化的交汇载体，也是天津多元文化的重要组成部分。它曾作为近代中国北方最为繁华的“徽辅首邑”，见证了天津的近代繁荣与辉煌。许多具有各国风格的租界建筑在中国接收后得以保存，使天津老城部分区域至今仍保留着百年前的独特风貌。

各国租界概况
英租界（1860年－1945年）
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英国租界在天津的存在时间为1860年至1945年，是九国租界中存在时间最长、最为繁荣的租界。1860年12月17日，英租界正式开辟，初期面积约460亩，位于海河西岸的紫竹林村一带。随后租界不断扩展：东临海河，北至宝土徒道（今营口道）与天津法租界毗邻，西至海光寺大道（今西康路），南沿马场道延伸至佟楼。

天津英租界在近代天津发展中具有重要地位。其东部沿海河的维多利亚道形成著名的金融街，汇聚了汇丰银行、花旗银行、华俄道胜银行、横滨正金银行及金城银行等中外主要银行，同时有怡和洋行和太古洋行等洋行入驻。推广界的西部区域在20世纪初发展为天津最大的高级住宅区，现今被统称为“五大道”。

法租界（1861年－1945年）
法国租界在天津的存在时间为1861年至1943年，實質交還則為1945年自新政府收回。1861年6月2日，法蘭西第二帝国政府与清政府签订《天津紫竹林法国租界地条款》，划定法国租界，位置位于英租界北侧，面积为439亩。

进入1880年代，天津法租界开始进行系统的市政建设。到20世纪初，海河航道的疏浚挖出的泥沙用于填平租界西部新拓展区的沼泽地，北方传教的天主教各大修会账房以及英、法、比利时等国房地产公司陆续在租界内兴建房屋以出租，带动了租界的发展。

日租界所在地区原为天津城东南的一片沼泽地，位于华界与英、法租界之间，地理位置优越但开发难度较大。因此，在1860年代英法开辟租界时，这一区域并未被选择。

意租界（1902年－1943年）
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意大利租界在天津存在的时间是1902年至1945年。1902年6月7日，津海关道唐绍仪与新任意大利驻华公使嗄里纳签订了《天津意国租界章程合同》，划定了意国租界的范围、曹禺等曾寓居于意租界内。1918年協約國干涉俄國內戰時作為協約一員的意大利軍隊是以天津意租界作總部。在國民革命軍北伐一個月前的1927年6月，原奧租界地區併入天津意租界。1937年平津戰役時有大量中國難民及有錢人逃入天津意租界避難，因為意大利和日本的同盟日軍沒有佔天津意租界、對待意租界也比較友好。因為日軍佔領天津地區後因為大量難民擁入外國天津租界，包括意租界，再加上意大利是日本盟友的身份，比起英法兩國更加自由地運輸，所以在1939年天津意租界得到前所未有的繁榮。

奥租界（1902年－1917年）
奥匈帝国租界在天津存在的时间是1902年至1917年，是天津九国租界中和德國一樣，是存在时间最短的租界。1900年八国联军占领天津时，德国军队占领了天津城东海河东浮桥对岸的一片市区，德国部队调防北京时，改由奥匈帝国军队驻守。当俄国、意大利和比利时陆续在天津开辟租界后，奥匈帝国也要求援例设立专管租界，得到清政府的允许

比租界（1902年－1931年）
比利时租界在天津存在的时间是1902年至1931年。1900年庚子事变，八国联军入侵时，比利时并没有派兵参战，但是在11月17日，比利时驻天津领事梅禄德向天津领事团宣布，他奉比利时驻华公使之命，占领海河东岸俄国占领区以下长1公里的地段。而天津比租界当局曾先后于1915年、1916年和1921年借老西开事件、海河加宽等事由借机企图扩张区域，但均因中国居民的强烈反对和抵制而作罢；1894年中日甲午战争之后，德、日两国也要求与其他国家同等待遇，在天津划地设立租界；1900年八国联军入侵天津之后，俄、-{zh-hant:意;zh-hans:意;zh-tw:義;zh-hk:意;zh-cn:意;zh-sg:意;}-、奥三国则以其占领之地区划为租界，比利时未出兵参战，但乘机占据了一块土地辟为租界。

第二次鸦片战争的后期，英法联军攻占天津，兵临北京城下。1860年10月24日，清政府被迫与英国签订了《北京条约》作为《天津条约》开辟通商口岸等的续增条约。条约第四款规定：“续增条约画押之日，大清大皇帝允以天津郡城海口作为通商之埠，凡有英民人等至此居住贸易，均照经准各条所开各口章程，比例划一无别。”在这一城下之盟中，天津被增列为通商口岸，该条约虽未规定设立租界，但成为日后英国在天津强划租界的依据。

1860年12月4日，英国驻华公使卜鲁斯向恭亲王奕䜣递交照会，写道“意将津地一区，代国永租”，作为领事官署和商民的住房及栈房之用。随后，他又照会直隶总督恒福，转饬天津地方官府，要求在天津划出英租界。12月17日，清政府允许了英国公使卜鲁斯设立英租界的要求，是西方国家在天津设立的第一个租界——天津英租界。
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1861年春天，法国参赞哥士耆赶往天津实地勘察界定天津法租界的界址。6月2日，三口通商大臣崇厚与其订立《天津紫竹林法国租地条款》。天津法租界位于天津城南的紫竹林一带，南接英租界，西近海大道，东和北两面傍海河，面积为439亩。

清政府为了显示不歧视美国驻天津领事，在1862年或稍后，也有意让美国在天津建立一个专管租界，发给美国领事一份租契。然而，美国驻华公使蒲安臣极力反对租界制度，且当时来华美国商人屈指可数，因此美国在若干年后才对该地作了短暂的行政管理。

1895年，原先在中国尚未辟有租界的德国也开始动作。在辽东半岛尚未交还中国之时，德国驻华公使绅珂根据本国政府的指令，向总理衙门提交照会，要求在天津开辟专管租界，以扩展德国在当地的商务。同时，德国外交大臣也向中国驻德国公使许景澄提交“租界节略”，其中声称，“中国通商口岸之有英国租界，或间有法国租界，已多年矣”。“在中国之德商，因无本国租界，未免散居在他国租界内，几作英法寓客，所以德国商务相涉诸人，日夕盼自有本国租界也”。因此，德国“应在相宜口岸商划租界”。清政府随即迅速同意了德国划分租界的要求。在天津，由直隶总督王文韶饬派的天津道任之骅和津海关道李岷琛与德国驻天津领事司艮德于同年10月30日签订《天津租界合同》（《天津条约港租界协定》）。根据合同规定，天津德租界东临海河，北接原来的美租界，西至大沽路东，南接小刘庄，面积为1034亩。7月下旬，八国联军占领天津后，俄军就抢占包括老龙头火车站在内与紫竹林租界隔海河相望的大片土地。接着俄国军队曾在天津车站附近抵抗义和团及中国军队的攻击，保卫了外国的租界，并因而作出了牺牲。因此，俄国政府对海河对岸老龙头火车站以及向海河下游越两英里的一片土地保留绝对的主权。此事，赶到北京来与列强议和的李鸿章正在继续推行联络俄国的方针。在格尔思正式提出开辟天津俄租界的要求后，李鸿章就奏请朝廷允许俄国的要求：“臣查各国在天津均有租界，俄商独无，论理本觉偏枯。今既来就范围，以礼乞请，自应允许，使彼心向我益坚”。

1906年10月19日，总署大臣敬信等便与林董订立《公立文凭》4款。其中第一款规定，在中国添设的通商口岸中，“专为日本商民妥定租界，其管理道路以及稽查地面之权，专属该国领事”第3款，日本允许中国酌量向机器制造的货物抽税，以换取中国允许日本在天津等处设立专管租界。

兼并与扩张
的天津日租界与德租界界碑]]
由于租界所在的地区日渐发展繁荣，对外租售租界土地或开发房产可获得财富，多个国家的租界寻求扩张租界面积。英租界因开辟早、发展繁荣，因此其扩张最为积极和成功。1897年3月31日，天津英租界向西扩展到墙子河，“扩充界”面积达有1,630亩。1902年10月23日，面积131亩的天津美租界并入，成为天津英租界的“南扩充界”。1903年1月14日，天津英租界再度向墙子河以西扩展了3,928亩，称为“推广界”

1943年8月，意大利王國于8月8日向同盟国正式投降，与日本的关系由盟国变为敌国。因此，驻扎天津的日军立即封锁了天津意租界，并于9月10日协助汪精卫政权天津政府强行接收管理意租界。

1945年，國民政府在取得抗战胜利后，宣布正式收回天津英、法租界。至此，天津的九国租界全部收回。另一方面，各租界的建立令中国局部地区摆脱了在当时腐败不堪的皇权专制独裁与封建官僚制度，初步实现了资本主义的文明市政建构和有效管理，为现代化社会奠定了物质文明的基础。

行政
天津各国租界设立之初，自治的行政管理体系尚未形成，行政管理一般由各国驻天津的领事馆直接管辖。

董事会下设的执行机构，除法租界名为公议局，其他租界均名为工部局。但日租界体制较为封闭，执行机构名为租界局，后来又改名为居留民团事务所。工部局下设若干执行机构，分别掌管某一方面的市政管理，使工部局具有租界政府的职能。1900年7月14日，英、俄、德、法、美、日、-{zh-hant:意;zh-hans:意;zh-tw:義;zh-hk:意;zh-cn:意;zh-sg:意;}-、奥八国军队攻破天津城，随即成立了由英、俄、日三方人员组成的临时政府——暂行管理津郡城厢内外地方事务都统衙门，即天津都统衙门。多位知名军官曾在天津的租界驻军任职，如马歇尔计划的提出者乔治·卡特莱特·马歇尔、盟军中国战区参谋长约瑟夫·史迪威均曾在美军驻天津第十五步兵团任职。1889年9月，大沽驳船公司改组为股份有限公司。甲午战争之后，各国援引《马关条约》有权在中国经营工艺制造后，外商开始大规模在天津租界兴办工业。

1939年8月至10月，天津地区遭遇暴雨洪涝灾害。由于意租界地势较高，受灾影响相对较小，因此吸引了大量棉布投机商人，并迅速形成天津棉布交易中心。1939年至1940年间，从事棉布投机的货栈多达36家，至今仍是天津主营德式西餐的“老字号”。

规划与建筑
城市规划
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1861年，天津英租界划定后，英国工兵上尉查理·乔治·戈登对英租界进行了初步的勘定和规划，规划采用方格路网划分地块，将道路和地块编号，按照规划组织建设并在海河沿岸规划设置货栈及码头，在主干道路两侧规划设置行政机构、金融机构及领事馆等。戈登的规划方案以有利于租界快速发展为导向，虽然较为粗糙，但侧重土地的租售。

1897年，海河工程管理委员会成立，由各租界工部局与天津当局共管，是中国近代第一家专业疏浚河流航道和水利工程的机构，1902年更名为海河工程局。海河工程局以现代化水利治理技术治理海河并将海河疏浚的泥土吹填到租界深坑中，使租界内荒芜的沼泽地转化为可开发利用的土地，极大的促进了天津租界及华界加速城市规划建设的进程。

与英租界等相对专业的规划相比，天津意租界在建立之初则显得不够重视。1902年，天津意租界建立时，从海军陆战队中选了一名无城市设计管理经验的中尉全权负责租界的开发，仅给予25,000元经费，但意租界凭借优越的地理区位迅速发展成当时的高级居住区。由于当时意租界工部局规定租界内沿街建筑物的立面不许雷同，使得意租界内建筑式样极为丰富，有意大利古典式、罗曼式、托斯卡纳地区等多种风格，成为亚洲唯一一处具有意大利风格的大型建筑群。

建筑风格
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由于九国租界的建设与发展带来了西方近代文化的涌入，租界的开发与西式建筑的相继落成，冲击了中国传统建筑体系，打破了天津原有的中国北方传统建筑城市风貌。租界内的天津工商学院及位于西沽的北洋大学在近代较早开展建筑及土木教育，使得外籍建筑师同时在此任教并担任建筑师在租界内执业，也使得天津较早培养了本土的建筑设计师。天津租界内的一些建筑在外立面材料的运用上借鉴了天津地域文化及地域色彩，因此西洋建筑风格中融入了天津传统元素。因而位于天津租界内的建筑呈现出前所未有的多样性、丰富性和复杂性。1930年以后，由于受欧美摩登运动的影响，建筑师逐渐抛弃了古典式折衷的设计手法和多余的装饰，代之以简洁、自由、富有体积感与雕塑感的现代主义设计手法。这时期的代表性建筑有法商永和工程司穆乐和赫琴设计利华大楼、渤海大楼和乐利建筑工程公司设计的中国大戏院等。目前，关于天津租界建筑的研究已经引起建筑界广泛的关注。

市政
各国在天津的租界陆续设立后，为了便于寓居天津的外籍侨民生活，各租界当局都进行了大规模的公用事业和设施的建设，如供水、供电、邮政、交通以及租界花园等。天津租界的市政建设促进了晚清乃至民国时期市政建设和管理体系的设立与发展。此后，由于民族实业家及外商不断投资市政和公用事业，使天津自来水、电灯、邮政事业等相继得到发展。这些公用设施的创办以及相应的管理，对天津城市的发展变化产生了推动作用，为天津形成近代化的城市提供了基本条件。

市容环境
天津租界自开辟之后，干净整洁、秩序井然的租界不仅促进了天津老城的城市建设、道路改造，其独特的风格还起到了良好的示范作用，并在改造后的城市形态上对于天津的城市发展影响至今
日本作家谷崎润一郎1918年来过天津并被当时天津独特的城市空间与都市文化所感染，曾在其小说中写道：“走在天津城里最气派、最整洁、最美丽的街区，令人仿佛来到了欧洲的都会。”

供水供电
1901年，临时政府天津都统衙门批准了中外商人开办天津最早的自来水系统。但自来水难以供给全部用水，因此租界内也开凿了多处深井供水。

道路
竣工典礼剪彩瞬间，中间者为张作霖所派代表、内务部次长齊耀珹，其左侧为曾任交通总长的吴毓麟]]
由于近代租界的设立，天津公路交通建设起步较早。1904年4月26日，比利时世昌洋行获准在天津投资经营的最早运营的公共交通公司天津电车电灯股份有限公司，该公司总部设在比利时，天津办事处设在当时的意租界内，该公司投资兴建了天津也是中国第一条有轨电车公交线路。1914年，意大利驻天津领事费洛梯上尉与艾克森美孚合作，将天津意租界的伊曼纽尔三世路（今建国路）建成天津第一条柏油路。此后，各个租界进行吹泥垫地，疏浚了海河航道，又用泥沙填平租界中的沼泽，从而使天津的道路建设有了较大发展。1920年代，天津法租界法国公议局主持修建开始在老龙头桥上游修建了宽19.5米、限载20吨的双叶立转开启桥跨——万国桥，因此法国人修建并沟通法租界与老龙头火车站，因此也曾叫“法国桥”。

基础教育
教会创办的女子学堂是天津最早开展的女子教育机构，教员多为能够使用汉语的洋人，而表现优异的中国女学员则有机会赴海外留学。1911年，北洋女师范学堂状元及毕业生汪芸在天津英租界创办天津第一所女子小学——天津私立竞存女子学校，该校为今和平区岳阳道小学的前身。

为使租界内普通华人能够真正接受教育而不受教会影响，在天津英租界华人纳税会董事庄乐峰先生的倡议下，提取英租界华人纳税款的18％创办了面向华人的天津公学。在战乱时期，由于校址位于英租界而得以幸存，耀华学校时任校长赵天麟主动开设“特班”，接收南开中学及其他因战乱而失学的师生。

教会在传教的同时，也设立由教会资助的学校。如美国基督教青年会设立成美学馆，美国公理会设立女童书房、中西书院；法国天主教会设立天津工商学院、圣功女校、圣路易学堂等；英国伦敦会设立新学书院等。

抗日战争期间，天津工商学院凭借隶属于天主教会及法国政府的关系，没有随南开大学、北洋大学等平津高校内迁，得以继续办学，成为抗日战争时期少数在沦陷地区持续办学的高校之一。

租界内的工商企业亦为天津高等教育提供实验条件。例如，总部设在天津意租界的天津电车电灯公司为南开大学提供电气实验设施，英法租界的各大银行则为天津工商学院学生提供实习机会。

社会
寓居
曾长居于天津英租界]]

天津的九国租界为各国侨民的在中国聚居地。英国陆军少将、苏丹总督查理·乔治·戈登是划定天津英租界界限和道路规划的主要参与者，英租界工部局驻地大楼则因其贡献而命名为戈登堂。美国第31任总统赫伯特·胡佛曾因担任墨林公司驻华代表而长居于天津英租界的利顺德大饭店，并通过诈骗手段取得中国开滦煤矿的股权。马歇尔计划的提出者乔治·卡特莱特·马歇尔在1924年夏到1927年春末在美军驻天津第十五步兵团任主任参谋并寓居于此，盟军中国战区参谋长约瑟夫·史迪威曾在美军第十五步兵团任营长及参谋。1902年出生于天津英租界的埃里克·利德尔夺得了1924年巴黎奥运会的400米跑金牌，是第一位在中国出生的奥运会金牌得主。天津租界在历史上还出现过三次犹太人移民潮，分别是1860年天津开埠伊始、俄国十月革命期间和第二次世界大战期间，犹太人在天津租界内聚集形成了犹太人社区，还建立了犹太学校、犹太医院、犹太会堂等，曾任中国全国政协常委的伊斯雷尔·爱泼斯坦便是1920年定居天津的波兰裔犹太人。
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随着中国的时局动荡、兵变不断，天津租界因为治外法权等特殊地位，成为清末民初政界、商界名流寓居之地。清朝末代皇帝溥仪退位后曾寓居于天津日租界张园和静园，末代庆亲王载振及清朝宦官小德张等均在天津租界内购置房产、投资兴业并寓居于此。而中华民国的袁世凯、黎元洪、冯国璋、徐世昌、曹锟等5位总统，段祺瑞、颜惠庆、顾维钧、高凌霨、龚心湛、靳云鹏、潘复等7位总理，19位总长，7位省长，2位议长，19位督军，2位巡阅使寓居于此。1923年6月，黎元洪曾宣布将民国政府迁往天津，驻于天津英租界，并在当地发布总统指令和总统任命，设立议员招待所，使天津英租界一度成为民国大总统的驻地以及没有内阁的政府所在地。教会在传教的同时，促进了天津教育、传媒等方面的近代化。虽然教会参与教育事业的最初目的是为了培养亲西方的青年，但客观上也为中国培养了人才，推动了近代教育的发展。美国的基督教青年会对天津近代教育事业影响最大，不仅在天津开办了“成美学馆”等学校，专门接收士绅文人的子弟入学，还提出“接近中国文化人”的主张，即一方面通过北洋大学堂总教习、美国传教士丁家立在学生中进行“感化”活动；同时，又深入那些仰慕西学并有一定社会地位的知识分子中进行传教。包括张伯苓等在内的有社会影响的知识分子都加入了基督教，极大地增强了基督教的社会影响力。到第一次世界大战前，天津几乎每所中学都有基督教青年会的影响渗入。

随着天津日租界建立，近代日本佛教净土真宗东西本愿寺派及神道教随日本侨民进入天津传播，曾建立净土真宗大谷派本愿寺天津别院、天津神社等宗教场所。日本侵华期间，日本佛教各派号召动员僧俗两界支持战争，日本净土真宗等佛教因曾辅助或直接参与战争责任在战后受到关注。

在英租界建造了犹太会堂|left]]
由于犹太移民不断在天津租界内聚集，1905年，犹太教祭司吉利舍维奇在天津创立犹太宗教公会，并在天津英租界租赁房屋作为犹太教堂。

天津报业中最著名的两份报纸是《大公报》和《益世报》，两份报刊均有深厚的教会背景。《大公报》由天主教徒英敛之于1902年在法租界创办，其宗旨是“开风气，牖民智，挹彼欧西学术，启我同胞聪明”，曾敦促政府推进经济建设、重视经济生活中发生的事件，为经济发展出谋划策，在推动中国现代化进程中起了舆论导向作用。1923年起，《大公报》曾与南开大学经济研究所合作主办了学术专刊《大公报·统计周报》，此后先后更名为《大公报·经济研究周刊》《大公报·经济周刊》，曾发表有关中国经济及世界经济的研究性论文、实地调查报告、统计数据之分析及书评等，于1937年7月21日停刊。

到20世纪30年代，洋人在天津创办的报纸达40余种，其中绝大多数都有教会背景。报刊杂志在传播新闻的同时，也起到了开民智的作用。19世纪末至20世界初，随着社会各阶层逐渐认识到开民智的重要性，供市民免费阅读报纸、杂志和书籍的阅报处大量出现。到20世纪30年代初，天津有近30家中外通讯社，发行报纸30余种，总发行量超过29万份，本地发行达18.7万份。如果按当时天津有阅读能力的人计算，日均2.5人就拥有一份报纸。此外，还有多如牛毛的各种小报。

文学
位于天津意租界的故居，其作品《雷雨》便是在天津租界内取材]]
从租界向外延伸的报刊事业的繁荣，使天津成为近代中国北方传媒的中心，同时也对提升天津市民的文化素质起到了一定作用。报刊发行的兴盛极大地推动了文学的发展。《大公报·文艺》、益世报·语林等报纸副刊，为当时居于天津的许多作家和文学青年提供了良好的创作平台。他们翻译西方文学作品，同时进行原创创作，营造了一种“世界文学”的氛围。居住在天津意租界的剧作家曹禺创作的《雷雨》等作品，即以天津租界生活为背景。曾获诺贝尔文学奖提名的日本小说家谷崎润一郎在1918年造访天津时，被当时独特的城市空间与都市文化所感染，其小说《一个漂泊者的身影》便以天津法租界为背景。

在文学想象上，天津租界的存在产生了长期影响。租界的发展改变了天津原有的城市定位、空间结构及古典诗意的景致。在涉及租界与华界、中与西、新与旧的文化关系时，天津作家的文学想象往往受制于政治民族主义，因此“外国人的天津”与“中国人的天津”未能实现真正的文化融合，从而在文学中形成了“两个天津”的现象。

租界的研究与遗存
学术研究
租界研究是社会史研究中的一个重要分支，同时也是建筑史研究的重要方向。英国布里斯托大学成立了“九国旗帜下的天津”跨国学术组织，主要致力于研究天津九国租界。在本地学术机构中，南开大学历史学院长期关注天津租界历史研究，天津大学建筑学院则对租界的形态演变、空间布局及建筑风格保持持续研究。

此外，西南大学文学院等高校在国家社会科学基金项目“民国城市的文学想象与民族国家观念的建构研究”的支持下，研究了天津租界的发展对天津固有城市定位、空间结构及古典诗境的影响，并探讨了文学想象中形成的“两个天津”现象。随后，天津劝业场大楼被列入第五批全国文保单位，原法租界盐业银行旧址、法国公议局旧址、原意租界梁启超旧居被列入第六批全国文保单位，原意租界马可·波罗广场建筑群、天津五大道近代建筑群、天津工商学院主楼旧址被列入第七批全国文保单位，并对旧街区重新整饬、修复成为异国风情区。

2008年5月起，在修建津湾广场过程中，原已于2006年列入全国重点文物保护单位的盐业银行旧址的铸铁围栏、灯柱等附属文物以及原农机公司大楼被整体拆除，其文物整体事实上已遭破坏，并引发民众举报。直至2008年8月6日，国家文物局向天津市人民政府办公厅发出《关于请督促处理全国重点文物保护单位盐业银行旧址遭破坏事件的函》，责令恢复原状。

相比之下，天津市历史风貌建筑的保护力度难以与文物保护相匹配，因事故或工程施工而被破坏的风貌建筑仍难以追究责任。例如，2009年9月23日，因天津地铁三号线建设而倒塌的DD饭店大楼即为一例。

更新与开发
1999年，天津市决定与意大利合作开发天津意大利租界，建设中国·天津海河意式风情区。2002年10月，天津市政府提出实施海河综合开发建设，对海河两岸的原租界地区进行修复与开发。为推进项目，天津市政府出资成立天津市海河风貌建设发展有限公司，对原天津意租界、奥租界等历史街区进行拆迁、修复及开发。

2010年3月起，天津市在原天津英租界以解放北路为核心，对泰安道及周边历史街区进行修缮和配套建筑建设，形成泰安道英式风情区，工程于2011年完成并投入使用。

2013年，先农大院经过长达7年的整理和修缮，对外开放为餐饮街区及公共艺术广场。此外，原德租界、法租界等历史街区也陆续得到开发，成为天津市具有代表性的旅游资源。

影视作品
夜景]]
天津租界的建筑和街区由于长期得到保护和修缮，保存状态良好，逐渐成为众多导演和影视作品的取景首选地。导演黄建新曾表示，天津的租界“建筑保存得很完整……非常有特色，甚至比上海的还要丰富、还要完整。”天津意租界、英租界和法租界等区域因其历史风貌和街区格局独具特色，被广泛用于电影和电视剧拍摄。例如，《梅兰芳》《非常完美》《建国大业》《风声》《重返20岁》等影片均选择在原天津租界内取景，以营造特定的历史氛围和城市质感。

不仅电影，纪录片也将天津租界作为重要拍摄对象。2014年10月6日，中央电视台纪录片频道首播的纪录片《五大道》，以天津英租界扩展区域（今五大道）为载体，通过影像记录和呈现天津租界的历史风貌、街区布局及文化底蕴。

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