國民住宅，簡稱國宅。指中華民國政府為落實居住權利，改善國民居住環境，提高生活品質所興辦的公營住宅。
1955年成立「行政院國民住宅興建委員會」，以解決中央民意代表及中央機構職員的住宅問題。1957年訂頒《興建國民住宅貸款條例》，以提供國宅優惠價格售予軍警公教人員，及一般需要住宅而且收入比較高的民眾。1975年，訂頒《國民住宅條例》，廢除《興建國民住宅貸款條例》，並施行「國民住宅六年興建計畫」（1976－1981年）、第一期「四年國宅計畫」（1982－1985年）、第二期「四年國宅計畫」（1986－1989年）預期大量推動國宅興建，但由於資金運用困難、土地取得困難等因素，使國宅興建緩慢，數量也不如預期；不過因國宅政策與房屋市場供需無法配合、價格相較同等級昂貴等，導致1990年代國宅仍大量滯銷，為了促銷也不斷放寬購買年收入資格標準，最後因為社會上普遍抗議政府濫用社會資源，再來也接近選舉，為了平息民怨，於1999年底決定停止興辦國民住宅。2013年，為配合《住宅法》之施行，廢除《國民住宅條例》。
由於國宅以出售為主，難以壓低價格，且國宅一經轉手，就納入私人住宅市場，使國宅價格不斷翻漲，反而讓中低收入戶無力購買。後期的出租式國宅，也由於數量過少，供不應求，導致候屋年數過長，仍無法解決中低收入戶的住宅問題。
定義
國民住宅為政府所計畫之住宅政策，但由於戰後台灣之體制背景所影響之政策的演變及法令的修訂，國宅定義也不斷改變。
如以明文制度來看，「國民住宅」此一詞彙最早出現於1955年成立之「行政院國民住宅興建委員會」。其任務為解決民意代表及政府官員的居住問題。但並無對國民住宅之明確定義。同時除了對於該委員會，也似乎並無對於成屋配售相對應之法制管理措施。
其後又於1957年訂頒《興建國民住宅貸款條例》，此條例雖言及『為推廣興建國民住宅』(第1條)，然而第3條又言及『本條例所稱貸款，係指借款興建住宅或承購住宅，分期付款所發生債之關係而言』。如以第1條推測，主要適用對象應為承辦單位等，但卻一併言及承購者。
明文規定承購者並具有統籌管理性質的條文，直至1975年才出現，是為《國民住宅條例》以及《國民住宅貸款辦法》當時國民住宅條例第3條定義國民住宅為「由政府機關興建，用以出售或出租與軍、公、教人員家庭之住宅。」。同時，土地來源多為眷村地、國營企業用地等。
1982年修正《國民住宅條例》，第二條定義為「由政府計劃，依左列方式興建，用以出售、出租或貸款自建供收入較低家庭居住之住宅：一、政府直接興建。二、貸款人民自建。三、獎勵投資興建。前項收入較低家庭之標準，由行政院定之。」國宅興建方式又新增貸款人民自建及獎勵投資興建。然而實然上，以土地成本的競爭力而言，私有取得者普遍不若公有土地。
2002年修正《國民住宅條例》，第二條定義為「由政府計劃，依左列方式，用以出售、出租、貸款自建或提供貸款利息補貼，供收入較低家庭居住之住宅：一、政府直接興建。二、貸款人民自建。三、獎勵投資興建。四、輔助人民自購。前項收入較低家庭之標準，由行政院定之。」新增「輔助人民自購」，係指經政府核定，由人民自行購置自用住宅，並向金融機構貸款，且由政府補貼部分貸款利息之住宅（第37-1條）。
故經由歷史演變，國民住宅定義也逐漸擴大，由政府直接興建之住宅，到輔助人民自購住宅，皆是國民住宅的範疇。簡言之，今日所定義之國民住宅係指由政府計畫（包括實體國宅興建及市場住宅補貼），提供收入較低家庭居住之住宅。
歷史
背景（1953－1956年）
戰後的台灣，無疑的有大量人口湧入與集中於特定就業機會較多之地區的狀況，所以實然上會有強烈的房舍更新需求，特別是遇上自然災變的狀況與隨後諸多都市建設之狀況。然而房舍新建，涉及土地取得與分包營造等問題。個別的問題在戒嚴之法治模糊無可明確監督與即時反應更新之狀態下，在處理上具有法制系統不完善之表徵。諸如規範營建與配售之條文以及主管機構及主管機構適行之法律並非同時出現等。甚至中央(行政院)與地方(台灣省政府)都具有各自的規範。
1953年臺灣遭受克蒂颱風侵襲，數千民眾無家可歸，臨時性住宅救濟行動被提出。當時基隆碼頭工人受害嚴重，政府在美援的支持下，貸款人民自建，計每戶8坪之住宅102戶，分十年無息按月攤還，減輕受災工人之負擔。
隔年1954年，內政部設置「興建都市住宅技術小組」，運用美援基金興建國民住宅。此時的住宅問題是因1949年政府遷台所形成的大規模人口遷移，包括公職人員、部隊及政治難民，共約兩百萬餘萬人。
真正推動的力量來自於1954年國民大會第一屆第二次大會的國大代表的居住問題（一部分受克蒂風災影響，一部分無自宅），1955年「興建都市住宅技術小組」改組為「行政院國民住宅興建委員會」，任務之一即解決中央民意代表及中央機構職員的住宅問題。
由於任務的完成，配合《興建國民住宅貸款條例》（1957）的訂定，1958年結束「行政院國民住宅興建委員會」，國宅的責任由中央政府往下推到台灣省政府來執行。
國民住宅政策的開端（1957－1974年）
1957年訂頒《興建國民住宅貸款條例》，為推廣興建國民住宅，保障長期低利貸款安全，制定本條例。」（第一條），興建國民住宅貸款，應就勞工、農民、漁民、公教人員及一般需要住宅之
市民辦理之。（第二條）。此條例僅為臨時措施，並以美援為主要資金，配合都市土地漲價歸公收入來執行。
1959年省政府成立「台灣省國民住宅興建計畫委員會」負責計畫之研議與審定，並於縣設立「國民住宅興建委員會」為實際業務執行單位。同年在法令方面，制定《台灣省國民住宅興建管理辦法》，補充《興建國民住宅貸款條例》之不足，新增「興建範圍」（貸款自建、政府興建、鼓勵投資興建、機關學校貸款興建員工宿舍）（第六條）、「興建順序」、「資金來源」（美援、土地增值稅、社會福利基金、國內外融通資金）、貸款期限及利率。
此條例執行18年，至1975年共興建125,534戶，由政府貸款給人民自建或代為興建，包括：
#災難重建住宅（26.5%）：緊急協助重建及整修因天然災害而毀損的住宅，多以鄉村地區為主。
#一般住宅或低收入之勞工、農、漁民及市民、公教人員之住宅（44.7%）：建坪最高為20坪。
#整建住宅（10.2%）：1964年起為了都市建設，配合拆除違章建築計畫，由政府集中興建而安置拆遷戶之住宅。建坪約6~12坪。
#平價住宅（8.4%）：1967年起，為配合社會福利基金計畫，由政府指撥工地或價購土地而興建之平民住宅。建坪約6~8坪。
#公教住宅（6.2%）：1966年起，貸款給學校、機關興建之員工宿舍。
#投資住宅（4.0%）：鼓勵私人投資興建供租售之住宅，於1962年試辦，1963年遭社會輿論批評而停辦，1967年因中南部缺乏住宅又重新辦理。
1982年修正《國民住宅條例》—兩期「四年國宅計畫」（1982－1989年）
由於國宅資金不足，1982年7月修正《國民住宅條例》，興建方式增列貸款人民自建（在此之前，依《台灣省國民住宅興建管理辦法》貸款自建）及獎勵投資興建，希望將民間資本納入以減輕國家負擔，且仍力求大量興建國民住宅，以量制價，達成居者有其屋的目標。同年，更推出第一期「四年國宅計畫」（1982-1985），預計由國家興建10萬戶，民間興建14萬戶。並於1984年公布《獎勵投資興建國民住宅作業要點》，至此開始，國宅的興建以獎勵民間興建為主，國家興建為輔，因此第二期「四年國宅計畫」（1986-1989）計畫目標更為降低。由於國宅開始產生滯銷，於是不但減緩興建速度，也降低興建數量，故沒有達到預期之興建目標。
但由於國宅供過於求、價格太高，使中低所得戶無力承購，導致空屋過多，於是以房貸利息補貼政策取代直接興建國宅；並配合行政院訂頒之「振興建築投資業措施」及「健全房地產市場措施」 ，最終於1999年決定暫停辦理政府直接興建國民住宅及獎勵投資興建國宅六年。
2014年12月該案經立法院通過，〈國民住宅條例〉於2015年元月7日廢止。
大事紀
*1954年：內政部設置「興建都市住宅技術小組」
*1955年：「興建都市住宅技術小組」改組為「行政院國民住宅興建委員會」
*1957年：訂頒《興建國民住宅貸款條例》
*1959年：省政府成立「台灣省國民住宅興建計畫委員會」負責計畫之研議與審定；縣設立「國民住宅興建委員會」為實際業務執行單位。制定《台灣省國民住宅興建管理辦法》。
*1975年：訂頒《國民住宅條例》；廢止《興建國民住宅貸款條例》
*1976-1981年：國民住宅六年興建計畫
*1980-1989年：十年國宅計劃
*1982年：第一次修正《國民住宅條例》，興建方式增列貸款人民自建及獎勵投資興建
*1984年：公布《獎勵投資興建國民住宅作業要點》
*1988年：通過「興建中低收入戶住宅方案」
*1991年：「國家建設六年計劃」中，訂定之「國宅與住宅計畫」。
*1999年：停止興建國民住宅
*2000年：停止獎勵民間投資興建國民住宅
*2002年：修正《國民住宅條例》第2條及第19條及新增第37條
*2005年：《國民住宅條例》條文修正，國宅社區管理維護改適用《公寓大廈管理條例》及相關法令。
*2012年：《住宅法》通過並施行
*2015年：《國民住宅條例》廢止
國民住宅現況
現存國宅分為出售式國宅與出租式國宅兩類。
出售式國宅
政府直接興建之國民住宅以出售為主，以下為政府自《國民住宅條例》直接興建之國宅數量。
1999年後即停止興建國民住宅。
*政府直接興建國民住宅執行表（已完工戶數）
出租式國宅
台北市
*出租國宅
自1980年起開始提供，目前共20處出租國宅，共3,531戶，分散於全台北市，於南港區、松山區、北投區、萬華區、內湖區、士林區、大安區、信義區等。
*中繼住宅
台北市為推動老舊國宅更新及協助海沙及輻射汙染之受災戶，減輕其更新中居住支出與市場租屋不確定性，於1994年專案檢討提供中繼住宅與市民輪替使用。雖多以短期出租，但因其與市場租金有一定差距，且周邊生活機能與商業設施完整，具一定吸引力，整體使用率高。
包括基隆河整治區三期專案國宅A~D區（328戶）、永平國宅（部分，37戶），共365戶。
新北市
共有3處原住民出租國宅，包括中正專案出租國宅、三峽隆恩埔專案出租國宅、汐止花東新村臨時安置住宅。由於部分都市原住民選擇河川臨水地或公有坡地搭蓋臨時建物以供居住，由於生活品質較差且有公共安全與消防疑慮，故興建國宅安置以解決其居住問題。
高雄市
針對無力購屋的民眾，開辦原住民族、勞工、單親出租國宅。
*原住民族住宅
目前共有兩處，包括：山明國宅社區、五甲國宅社區，共65戶。提供4人以上之低收入戶原住民家庭。
*勞工租賃住宅
目前共有兩處，包括前峰社區東區、復興國宅西區，共174戶。目的是為安定勞工生活與協助無法購屋者解決居住問題。
*單親家園
目前共有四處，包括小港區山明單親家園（山明國宅23戶）、左營區翠華單親家園（翠華一期國宅15戶）、鳳山區向陽單親家園（五甲國宅23戶），以及左營區翠華親子家園（翠華國宅12戶，提供給單親父親），共65戶，提供給中低收入之單親家庭。
國民住宅購買、租賃之家庭收入標準
自《國民住宅條例》施行開始，行政院每年會公布收入較低家庭標準，即「國民住宅出售出租對象家庭收入標準」，此標準由內政部參考行政院主計處公布之平均每人國民生產毛額及家庭收支調查報告資料擬定。2009~2011年基於政府照顧收入較低家庭之公平性及一致性考量，國民住宅出售部分以收入在50%分位點以下之家庭為照顧對象、出租部分以20%分位點以下之家庭為照顧對象。近年各地的出售、出租之收入標準如下：
國宅承購承租條件與優惠
國宅申請承購或承租資格
依據2010年修正之《國民住宅出售出租及商業服務設施暨其他建築物標售標租辦法》第四條所規定，申請承購或承租國民住宅者，應具備下列各款之條件：
一、年滿二十歲，在當地設有戶籍者。
二、與直系親屬設籍於同一戶或有配偶者。
（如有下列情形之一者，得不受此限：
1.年滿四十歲無配偶者。
2.父母均已死亡，戶籍內有未滿二十歲或已滿二十歲仍在學、身心障礙或沒有謀生能力且均無自有住宅之兄弟姊妹需要照顧者。）
三、本人、配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶，均無自有住宅者且無國民住宅貸款尚未清償者。但申請承租國民住宅者，不受國民住宅貸款尚未清償之限制。
四、符合行政院公告之收入較低家庭標準者。
申請承購國民住宅者本人、配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶，應出具同意書，由國民住宅主管機關查詢有無前項第三款國民住宅貸款尚未清償情事。
若符合前述國宅申購資格者，且同時符合下列任一身分者。得按縣（市）政府有提供配合辦理之國宅社區現公告售價之八折申購。
（一）單親家庭：申請承購或承租國民住宅時離婚後滿一年、喪偶或未曾結婚，且育有子女為成年或年滿二十歲仍在學、無謀生能力而需照顧者。
（二）身心障礙者：依身心障礙者保護法領有身心障礙手冊者。
（三）原住民：依原住民身分法規定，包括山地原住民及平地原住民，其身分之認定，除原住民身分法另有規定外，依下列規定：
1.山地原住民：臺灣光復前原籍在山地行政區域內，且戶口調查簿登記其本人或直系血親尊親屬屬於原住民者。
2.平地原住民：臺灣光復前原籍在平地行政區域內，且戶口調查簿登記其本人或直系血親尊親屬屬於原住民，並申請戶籍所在地鄉（鎮、市、區）公所登記為平地原住民有案者。經戶政機關於戶籍登記簿上登記為原住民身分有案者。
（四）低收入戶：依社會救助法規定，取得戶籍所在地鄉（鎮、市、區）公所核發低收入戶證明者。
（五）榮民：領有行政院退除役官兵輔導委員會核發之榮民證者。
（六）失業勞工：
1.因事業單位關廠、遷廠、休業、解散或破產宣告而離職者。
2.因勞動基準法第十一條、第十三條但書、第十四條、第二十條規定情事之一而離職者。
3.因定期契約屆滿離職，逾一個月未能就業，且離職前一年內，契約期間合計六個月以上者，視為非自願離職。
4.其他經勞委會轉介之失業高危機勞工家庭個案。
（七）家暴受害者：遭受家庭暴力之被害人，持有法院核發通常保護令，或經各直轄市、縣（市）政府家庭暴力暨（及）性侵害防治中心評估有需求且適宜者。
國宅優惠貸款利率及還款方式
1.國民住宅基金提供部分100年度為220萬元，利率按中華郵政股份有限公司二年期定期儲金機動利率加 0.042% 計算機動調整，目前利率為年息1.417厘，超過國民住宅基金提供部分，按中華郵政股份有限公司二年期定期儲金機動利率加 0.875% 機動計息，目前利率為年息2.25厘。
2.國民住宅貸款之本息償還年限，最長為30年，借款人得選擇自撥付貸款之次月起按月均等償還或依左列規定償還：
自撥付貸款之次月起，一年至五年內付息不還本。
自前款付息不還本期滿之次月起，按月均等償還本息。
3.國宅住戶於住滿一年後可申請轉售贈與、交換或贈與，承受人符合國宅承購資格者，亦可續借國宅貸款餘額。
出售與出租式國宅簡要整理
評論
關於政策規劃
*國宅資金籌備及運作困難
《興建國民住宅貸款條例》施行期間（1957-1974），不但美援在1958年即停止，1964年起做為替代性來源的中央銀行也不願提供大量貸款，且1968年起，為避免該行資金大量流入民間危及通貨穩定，不願繼續提供貸款。（米復國，1987）資金來源之一的土地增值稅在1967年起因加強社會福利措施而縮減為全部之25%，在1968年又將其中一半移至九年國教的經費，縮減為25%。使國宅興建數量不得不減縮。（行政院國民住宅資料，1970）
「國民住宅六年興建計畫」（1976-1981）期間，改由國家正式編列每年5億元預算，但卻不及省市年度資金需求的5%。其他資金來源還有土地增值稅提撥、美元處贈款，不足則向銀行融資，此時期佔資金來源比例26%，但在1982年9月時則擴增為38%，承租戶僅負擔貸款利息9%，使國宅基金必須負擔利息的差額，降低國宅基金的運用能力。
*初期未訂定國宅承購家庭收入標準
1975年制定之《國民住宅條例》並未規定收入較低家庭之標準，1981年初經建會檢討過去執行國宅計畫未規定收入標準，承購人中難免有收入較高者，有失社會公平原則。
*放寬購買年收入資格，排擠中低收入戶購買
當國宅滯銷時，政府會為了促銷而放寬收入低限，導致購買國宅的住戶不是原來要照顧的中低收入戶（台北市國宅處，1987:86）。
而新社區發展計畫（1990-1999）時期，每年都放寬國民住宅出租、出售之家庭收入的申請標準（聯合報，1999）。
*國宅品質不佳、管理維護難
國民住宅興建品質常被詬病，例如：工期拖延、中途倒閉、建材品質差、施工粗糙、設計不良等，導致國民住宅常被譏為次級住宅，有違提升住宅品質、美化都市景觀的初衷
關於出售型國宅
*住宅商品化的政策邏輯導致國宅價格昂貴，使中低收入戶無力購買
國宅興建以販售為主，政府像是一個私人房地產開發商，提供少量低於市價的國宅販售（僅提供住宅存量的5.3%），以提高自有率為目標，希望藉以解決中低收入戶的居住問題。 在漲幅方面，以1986年推出的新隆國宅漲幅最大，從一開始的4.7萬到目前76萬，漲幅超過15倍，年增率為54.2%；信義區永吉國宅與大安區正義國宅名列2、3名，漲幅近13倍，年增38~40%。
*台北市國宅價格表現
由於地段好的國宅漲幅高，就算並非地段好，也由於國宅拍賣時較市價便宜，便有「抽國宅如中樂透」的說法，只要抽中、轉手，就是賺一筆，成為「國宅名、豪宅價」，已失去當年國宅興建的立意。，並非低收入弱勢族群。
結論而言，政府以出售國宅的方式欲以提供產權的方式保障居住權，但實際上作為商品被買賣的國宅卻與市價相去不遠，導致無法保障中低收入戶的居住權。
關於出租型國宅
1979-1981年間，雖然國宅較一般房價低廉，還有長期低利貸款，但申購國宅的自備款及每月償還貸款金額仍偏高，導致低收入者無法購買，因此政府相關單位（例如：台北市國宅處、高雄市國宅處、經建會、台灣省住宅及都市發展局）已有許多興建出租國宅的呼聲。
1980年3月4日，台北市為辦理國宅出租業務，由國宅處擬定「台北市出租國宅租金額計算方式」經市府首長會報通過。同年，台北市開始提供出租國宅。
台北市執行六年國宅計畫（1976-1981）的結果，共興建出租國宅1579戶。六年國宅計畫時期，雖然出租國宅有興建之必要性，但始終無法大量興建，原因在於國宅基金有限，而出租國宅所積壓的國宅基金龐大，約需60年才能回收，若興建過多出租國宅會導致國宅基金運作困難。此外，此時期的出租國宅政策被定位為「過渡時期」的變通辦法，政府最終仍希望承租戶能成為承購戶，達到「住者有其屋」的目標。
第一期「四年國宅興建計畫」，政府決定改以政府興建，中低收入者承租的方式推動，而行政院經建會已就「出租國宅」財源籌措方式、承租標準及租金計算方法等重要問題進行研究，擬訂具體的實施辦法。
1989年，政府為了回應無殼蝸牛運動，於9月23日公布「當前住宅問題因應措施方案」，其中一點為「運用國宅基金及社會福利基金興建出租國宅或平價住宅，供單身、老人及低收入者用。」其後的「改善當前住宅問題重要措施」，內政部營建署表示，其中的興建「出租國宅」與「平價住宅」，已督導社會單位及國宅單位辦理。
「四年國宅興建計畫」（1982-1989）時期的「出租國宅」政策，一方面為了幫助買不起房屋的低收入者有安身之處，另一方面也是由於國宅滯銷多，為了避免國宅資金積壓嚴重，以「出租國宅」的方式消化空屋，所收管理費也可改善社區管理，且承租戶為優先承購戶，也可進一步促銷國宅。可見政府仍停留在期望「住者有其屋」的思維。
其後，營建署陸續推出出租國宅計畫，像是由興建國宅中提撥百分之五至十作為出租國宅；或由中低收入住宅將撥出10%作為出租國宅。但由於出租國宅資金容易積壓，影響資金循環運用，除台北市外各地方政府很少辦理出租國宅計畫。
1998年，時任台北市市長陳水扁裁定國宅政策新方向「出租為主」、「弱勢優先」。
1999年，台北市國宅政策將配合行政院推動「振興建築投資業措施」中「暫緩國宅興建二年」政策，限制國宅興建，改以輔助人民貸款自購住宅，國宅將以「出租為主、出售為輔」。
出租國宅轉變了出售國宅的模式，雖然沒有提供產權，卻能保障居住權；不過也由於供給少，無法發揮成效。究其原因，除了上述所說基金積壓問題嚴重外，也由於許多承租戶有擅自破壞、拒繳租金、長期租用、擅自轉租的情形，導致國宅管理困難，減低政府興辦出租國宅的意願。
以下則列舉出租國宅現有的主要問題：
*出租國宅不足，供不應求
全台目前的出租國宅，不到整體總量的0.08%，雖符合廣義社會住宅之標準，但比例遠不及社會住宅推動聯盟所估算之5%的社會住宅數量，難以達到照顧低收入弱勢的效果。
*候屋人數多，候屋年數長
2013年有議員指出，當年台北市出租國宅的候屋人數高達8815戶（一般戶7705戶，身障、原住民、榮民、低收入戶等弱勢戶1110戶），但屋數僅3784戶，顯示需要出租國宅的住戶不斷增加，卻供不應求。
*實際承租並入住之弱勢族群少
有議員指出北市出租國宅有3784戶，雖然台北市2000年後公告配租的的出租國宅應保留40%給弱勢族群承租，但僅有409戶、約10.8%出租給弱勢族群。都發局也曾常接獲選舉指部分租戶收入不差，但因持低收證明，違法轉租當二房東。其實早在1989年台北就查獲兩千多戶承租後「轉租」的違規行為，由於房價飆漲，出租國宅租金相較低廉，與部分精華地段房屋價格幾乎差五至十倍，造成承租戶以「轉租」方式從中套取「差價」圖利，使出租國宅住戶並不一定為中低收入戶。
*公共財政無法負擔
政府部門與學者都曾提出警告，中央與地方政府年年赤字；每況愈下的政府財政，如果再不積極興建，將越來越不可能負荷台灣對於社會住宅的需求。如以2015年營建造價，住宅每戶如為20坪（含公共設施20%）概算，造價約等於新臺幣600萬元；需求32萬8‚164戶住宅則共需新臺幣2兆9‚500億元費用；滿足當時90萬戶則需新臺幣5兆4‚000億元。而此前學者統計的成本，不到5年間，已經翻漲近一倍。
相關條目
- 台灣社會住宅
- 公共房屋
- 合宜住宅
- 社會住宅
- 平價住宅
- 組屋
注釋與參考資料
外部链接
- [http://lis.ly.gov.tw/lgcgi/lglaw 中華民國立法院法院系統網頁]
- [http://udndata.com/ndapp/Index 聯合知識庫]
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