發水樓，是香港地產發展商進行利潤最大化的手段。發水樓是地產發展項目出售建築面積比可建建築面積多。香港原本賣地早有規限地皮有地積比率，由屋宇署作出定義。不過，建築事務監督有特權豁免某些建築部分不計入總樓面面積。現實，香港發展商利用此等酌情權，從中獲取更多收益。
背景
自從香港特別行政區成立開始，就出現不少懷疑官商利益輸送的情況，包含有大量發水的屏風樓出現，例如香港第一手樓盤，建築面積通常包括：私人會所、加寬公用走廊、平台花園、兒童遊樂場、物業管理處、緊急救援車輛通道、訪客泊車位、垃圾房、電梯大堂、電梯槽及後樓梯等公用部分。發展商能夠申請豁免此部分樓面面積，但另一方面就能夠銷售此等豁免面積給小業主，造成不公平現象。
歷史
戰後時期，由於大量難民偷渡來港，令房屋需求大增。60年代，發展商興建的多用途商住大廈均設懸臂大露台，當時港英政府認為露台具備為行人遮蔭擋雨的公共服務用途，因此豁免補地價。然而，居民普遍將露台圍封以增加居住空間，成為第一代發水樓。
80年代，屋宇署豁免深度少於50cm的窗台計算入樓面面積，導致發展商能在賣樓時將窗台計入所佔面積，以更高價錢賣出。
1997年，屋宇署豁免住宅廁所必需設有窗戶的限制，令住宅市場湧現「黑廁」（沒有窗戶）單位。2001年及2002年，政府豁免環保露台和工作平台計入樓面面積以鼓勵環保建築，結果變成發展商賺取最大的利潤的工具。
2011年，屋宇署限制樓宇總樓面面積寬免不超過10%，2013年又立例規範新盤只可寫實用面積，以限制各發展商的發水現象。
相關
*2011年香港發水樓尾班車
*官商合作
外部參考
*[https://web.archive.org/web/20071113214949/http://www.liwahming.org.hk/article/article_20070411.htm]
*[http://www.singpao.com/NewsArticle.aspx?NewsID=121911&Lang=tc 2011年發水樓尾班車]
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